Duygu Erdoğan / İSTANBUL – Kiracıdan ‘güvence bedeli’ olarak alınan depozito konusunda taraflar ortasında uygulanmayan ve belirtilmeyen birçok nokta, tartışmalı kararları beraberinde getiriyor. Kiralık meskenler için yapılan depozito ödemeleri, son yıllarda süratle artan kiralar baz alındığında iade süreçlerine ait farklı tartışmalarla gündeme geliyor. Konut sahibi ile kiracı ortasında çözülemeyen depozito sorunu birden fazla vakit yeni bir dava konusu oluyor. Özellikle uzun periyot kiracı olanların mülkten çıkarken alacakları depozitonun birinci girişte verdikleri meblağ kadar mı, yoksa mevcut kirası üzerinden mi hesap yapılacağı hakkında farklı görüşler lisana getiriliyor. Hem Yargıtay’ın yıllar evvelki bir kararı emsal oluşturup, hem de Borçlar Kanunu’nda ilgili bir hususla bu süreç belirlenmiş olmasına karşın taraflar ortasında depozitoya yönelik karşılıklı suçlamalar yapılıyor. Depozito hakkındaki merak edilenleri ve sürecin işleyişini Gayrimenkul Hukuku Uzmanı Avukat Ali Güvenç Kiraz anlattı…
1- Depozito nedir?
Taşınmazda tahliye periyodu düşünülerek rastgele bir ziyan ziyana karşı alınan; en fazla 3 aylık talep edilebilen, bir teminat bedelidir.
2 – Depozito teminat bedeli olmak dışında öbür bir ödeme yerine sayılabilir mi?
Hiçbir halde ödenmemiş kira üzere farklı bir ödemeye sayılamaz, mahsup edilemez.
Mülkte ortaya çıkan bir ziyan varsa, yahut aidat üzere ödenmemiş bir yan sarfiyat varsa mahsup edilebilir. Mevcut taşınmazda bir ziyan ziyan varsa onlar yapıldıktan, düşüldükten sonra konut sahibi tarafından kiracıya iade edilir.
3 – Depozito ödemesi nasıl yapılmalı?
Depozito elden verilmemeli, mümkünse vadeli ortak bir banka hesabına yatırılmalı, elden veriliyorsa kesinlikle teslim evrakı karşılığı verilmeli. Konut ve çatılı işyeri kiralarında depozito en fazla 3 aylık kira bedeli olabilir. Depozito, kiraya verenin tek taraflı tasarrufuna açık olmamalı.
4 – Kiracı uzun periyot oturduğu konutta oluşan çeşitli ziyanlar için konut sahibinden depozitoyu alıp kullanabilir mi?
Kiracı taşınmazda otururken meydana gelen hasar ve zararlarda depozitoyu kullanamaz. Bu formda oluşan ziyan ve hasarlarda öncelikle kiracı kusuruna bakılır. Lakin taşınmazdan kaynaklı bir ziyan meydan gelmiş ise kiracı bu durumun tespitini yaptırdıktan sonra mal sahibinden zararın giderilmesini isteme, ziyanı kendisi giderip kira bedelinden düşme yahut hasar oranında kira bedelinin düşürülmesini talep etme hakkına sahiptir. Bunların hiçbirisi depozito kapsamında bedellendirilemez.
5 – Kiracı konuttan çıktığında depozitoyu nasıl talep edebilir?
Kiracı konuttan çıktığında aidat bedellerini, ortak taşınmaza ilişkin sarfiyatları ödediğini ispat ederse ve ziyan ziyan olmadığını da teslim anında ispat ederse depozitoyu geri ister. Mal sahibi de ziyan ziyan olduğunu düşünüyorsa bunu giderdikten sonra kalan bakiye depozitoyu iade etmek şayet depozito üstünde ziyan varsa bu bedeli talep etmek hakkına sahip. Taraflar anlaşamazsa son kararı mahkeme verir.
6 – Döviz ya da altın üzere farklı bir teknikle ödeme yapılırsa ne olur?
Depozito Türk Parasının Değerini Müdafaa Hakkında 32 sayılı bildiri gereği Türkiye’de yerleşik bireylerle yapılan kira kontratlarında döviz veya altın vb cinsi verilemez. Lakin yasağa alışılmamış halde verilmiş ve kontrat sona ermiş ise mal sahibi aldığı formda iade etmek zorunda. Rastgele bir halde yabancı para olarak alınmış ise mal sahibi yabancı para cinsinden iade etmek zorundadır.
7 – Depozitonun elden ödenmesi durumunda ne yapılmalı?
Ev sahibinin ‘masraflara harcadım’ diyerek depozitoyu iade etmemesi durumunda kiracının ilamsız icra takibi başlatması yahut alacak davası açması gerekir. Bu noktada ispat yükü kiracıdadır. Bu nedenle kira mukavelesinde elden yapılan ödemenin ‘güvence bedeli teslim edilmiştir’ üzere ibarelerle belirtilmesi büyük değer taşır.
İade süreci düğüm haline geliyor
En büyük tartışma ise iade edilme sürecinde, depozitonun ne formda iade edileceği konusu; adeta bir düğüm halini alıyor. Yeni Borçlar Kanuna nazaran temel kural, depozitonun bankada bir vadeli hesaba ortak yatırılması halindedir. Kira kontratı bittiğinde mülkte bir ziyan ziyan yoksa ortaya çıkan vadeyle birlikte buradaki ölçü kiracının olur, mesken sahibi ne depozitodan ne de vade farkıyla oluşan fiyattan bir şey talep edebilir. Uygulamada kural yok üzere davranılıyor; konut sahibi de kiracı da uygulamıyor.
Emsal karar ne diyor?
Dava konusu olan durumlarda sonuç olarak ekseriyetle Yargıtay’ın yıllar evvel aldığı bir karar emsal oluşturuyor. Buna nazaran ise, özellikle uzun periyot kiracılar, örneğin 8-10 yıl sonra konuttan çıkarken, artık daha evvel verdikleri depozito bedelini bugünkü kiralarıyla güncel oran üzerinden geri alabiliyor.
Kurala değil, mukaveleye bakıyorlar
Piyasadaki kararda yani uygulamada tarafların hepsi de mukaveleye bakıyor. Bu nedenle mukaveleye yazılanlara dikkat etmekte yarar var. Kira kontratında “depozito verildiği halde tahliye halinde ziyan yok ise motamot iade edilecektir” yazıyorsa birinci kiracılık devrinde ne kadar ödendiyse o iade edilir. Bu formda unsur yok ise depozito tahliye tarihindeki kira bedeli ve kaç aylık kira bedeli karşılığı olarak alınmışsa tıpkı biçimde iade edilir. Yani Mevcut kira bedeli kapsamında tahliyede birinci ödenen bedelin iade edileceği mukaveleye yazılmış olmalı aksi halde son ay kira bedeli üzerinden belirlenecektir.
